Estudio de la corrección de un avalúo catastral para la determinación del impuesto predial: técnica y caso práctico en el municipio de Bucaramanga, Santander
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La presente monografía de la Especialización en Avalúos de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Santo Tomás de Bucaramanga analiza integralmente el proceso técnico, jurídico y administrativo de corrección del avalúo catastral para la determinación del impuesto predial en el municipio de Bucaramanga, Santander, mediante el estudio detallado de un caso real ocurrido durante las vigencias fiscales 2024-2025. El caso estudiado corresponde al predio identificado con matrícula inmobiliaria 300-48283 (ID nacional 010200930003000), ubicado en la Calle 44 #28-46/50 del barrio Sotomayor, estrato 6, propiedad de la Sra. Nhora Inés Parra Mejía. La investigación documenta cómo el avalúo catastral determinado por el Área Metropolitana de Bucaramanga (AMB) para la vigencia 2025 alcanzó $1.523.377.000, representando un incremento del 142% respecto a la vigencia 2023 ($628.160.000), lo que generó una liquidación de impuesto predial de $21.183.000 (incluyendo $1.796.124 de intereses de mora).
Ante esta situación, la propietaria ejerció su derecho a solicitar revisión mediante autoestimación, presentando avalúo comercial elaborado por perito profesional registrado (RAA AVAL-8338789), quien determinó un valor razonable de $1.300.758.000, aplicando rigurosamente las tres metodologías de la Resolución IGAC 620 de 2008: comparativo de mercado (analizando cuatro inmuebles comparables en el sector), costo de reposición (con depreciación del 68,82% por vetustez de 72 años), y método residual (proyectando desarrollo de seis apartamentos conforme al POT municipal).
Se documenta cronológicamente el procedimiento administrativo completo, desde la solicitud inicial hasta la expedición de la Resolución CAT-001830 del AMB (27/03/2025) que modificó características físicas y económicas del predio, y la posterior Resolución 13099 de Hacienda Municipal (11/07/2025) que ordenó la corrección de la liquidación tributaria, reduciendo significativamente la carga fiscal.
La investigación propone un estudio de un protocolo de estudio estructurado para procesos similares, con cuatro etapas claramente definidas, incluyendo check-list de documentos, flujogramas de procedimiento y mejores prácticas identificadas. Los resultados evidencian que el mecanismo de revisión y corrección, cuando está sustentado en rigor técnico y fundamentación normativa apropiada, resulta eficaz para corregir inequidades tributarias derivadas de sobrestimaciones en avalúos masivos.
Abstract
This monograph from the Appraisal Specialization program of the Faculty of Architecture at Universidad Santo Tomás de Bucaramanga provides a comprehensive analysis of the technical, legal, and administrative process involved in correcting cadastral appraisals for the determination of property tax in the municipality of Bucaramanga, Santander, through the detailed study of a real case that occurred during the 2024–2025 fiscal periods.
The case studied corresponds to a property identified under real estate registration number 300-48283 (national ID 010200930003000), located at Calle 44 #28-46/50 in the Sotomayor neighborhood, stratum 6, owned by Ms. Nhora Inés Parra Mejía. The research documents how the cadastral appraisal determined by the Bucaramanga Metropolitan Area (AMB) for the 2025 fiscal year reached $1,523,377,000, representing a 142% increase compared to the 2023 valuation ($628,160,000), which resulted in a property tax assessment of $21,183,000 (including $1,796,124 in late-payment interest).
Faced with this situation, the owner exercised her right to request a review through self-assessment, submitting a commercial appraisal prepared by a registered professional appraiser (RAA AVAL-8338789), who determined a reasonable value of $1,300,758,000 by rigorously applying the three methodologies established in IGAC Resolution 620 of 2008: market comparison (analyzing four comparable properties in the area), replacement cost (with 68.82% depreciation due to a 72-year age), and the residual method (projecting the development of six apartments in accordance with the municipal Land Use Plan).
The full administrative procedure is documented chronologically, from the initial request to the issuance of AMB Resolution CAT-001830 (03/27/2025), which modified the physical and economic characteristics of the property, and the subsequent Municipal Treasury Resolution 13099 (07/11/2025), which ordered the correction of the tax assessment, significantly reducing the tax burden.
The research proposes a structured protocol for similar processes, with four clearly defined stages, including document checklists, procedural flowcharts, and identified best practices. The results show that the review and correction mechanism, when supported by technical rigor and appropriate regulatory grounding, is effective in correcting tax inequities derived from overestimations in mass appraisals.
Idioma
spa
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Citación
Santoyo Ribero, I. M (2026). Estudio de la corrección de un avalúo catastral para la determinación del impuesto predial: técnica y caso práctico en el municipio de Bucaramanga, Santander [Tesis de posgrado]. Universidad Santo Tomás, Bucaramanga, Colombia