Variación de la Renta Para Uso Residencial en un Sector Planificado VS un Sector Autoconstruido. Caso de Estudio: Entre las Calles 76 a 82 Entre las Carreras 110 a 114 del Sector Catastral Ciudadela Colsubsidio y Carrera 107 a 110 del Sector Catastral Garcés Navas, en la Ciudad de Bogotá.
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2024
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Resumen
Por la variación en el valor de la renta de uso residencial, se analizará parte de dos sectores catastrales cercanos a la Av. Calle 80. El macroproyecto de la Ciudadela de Colsubsidio, desarrollado por la caja de compensación mediante la Ley 21 de 1982 (Congreso de Colombia, 1982), planificado y diseñado por el arquitecto colombiano Germán Samper Gnecco y el barrio Garces Navas, reconocido por su modelo de autoconstrucción, una iniciativa pionera que permitió a miles de familias construir sus
propias viviendas. Este proyecto, iniciado a mediados del siglo XX, ha dejado una huella imborrable en la ciudad y se ha convertido en un referente en materia de vivienda social. Fue un proyecto de autoconstrucción comunitaria materializado durante la década de 1960, impulsado con recursos estatales del Instituto de Crédito Territorial (ICT) bajo la dirección de dirección de José Vicente Garces Navas, durante el gobierno de Carlos Lleras Restrepo, y ejecutado con mano de obra comunitaria.
Con el presente trabajo de grado, se pretende determinar la variación en los valores de renta para el uso residencial entre la dinámica de planificación urbana y el modelo autoconstructivo dentro del caso de estudio, en los sectores catastrales de Ciudadela Colsubsidio y Garcés Navas. Con el fin de lograr este objetivo propuesto, se obtendrán inicialmente los valores de renta para uso residencial en cada sector estudiado, describiendo cada una de las características de las ofertas de cada muestra presentada, así como depurando los datos obtenidos a fin de presentar un análisis de las zonas.
Posterior a esto serán analizadas las variaciones en el valor del suelo en función de su proceso constructivo, teniendo en cuenta cada una de las descripciones planteadas y depuradas del objetivo anterior. A continuación, se generaron productos cartográficos a partir de los datos obtenidos con base en el análisis de los sectores de estudio, describiendo cada uno de los resultados obtenidos.
Con toda esta información se espera determinar cómo variables tales como la dotación comunal de los inmuebles objeto de renta, la disposición de espacios de parqueo, percepción de seguridad, entre los dos sectores catastrales, con una misma estratificación socioeconómica (3 para el caso en particular), se pueden presentar variaciones en el valor por metro cuadrado de renta de uno respecto de otro; para el caso en particular y luego de la georreferenciación de las ofertas y su posterior depuración se obtuvo que los inmuebles existentes en Ciudadela Colsubsidio cuentan con un valor por metro cuadrado respecto de los ubicados en Garcés Navas en un 32%, también se evidencia una mezcla de usos diferentes al de vivienda en este último que, a diferencia de Ciudadela Colsubsidio, es homogéneo el uso residencial y la delimitación de zonas de comercio vecinal es clara y detallada, lo que permite un aumento den el valor de renta de los inmuebles.
Al presentarse una mayor densidad constructiva en el sector Garcés Navas, respecto de Ciudadela Colsubsidio, se encuentra una mayor oferta de inmuebles residenciales en renta en un sector respecto de otro, adicionado al hecho de que el sector autoconstruido ha generado subdivisiones sobre las unidades de vivienda iniciales, lo que permite a los propietarios obtener una mayor renta por sus inmuebles, caso contrario de Ciudadela Colsubsidio, que no permite la subdivisión de las unidades de vivienda, lo cual ocasiona un valor mayor de estos inmuebles a fin de obtener el mayor ingreso posible.
De la misma forma se presentan las recomendaciones para emplear este mismo ejercicio en otras zonas de la ciudad y el país, las cuales partan con una estratificación y cercanía y que adicionalmente dispongan con el diferencial de autoconstrucción respecto de un sector urbanísticamente planificado y desarrollado en su totalidad.
Abstract
Due to the variation in residential rental values, a portion of two cadastral sectors near Calle 80 Avenue will be analyzed. The macro-project of the Ciudadela de Colsubsidio, developed by the compensation fund through Law 21 of 1982 (Congress of Colombia, 1982), planned and designed by Colombian architect Germán Samper Gnecco, and the Garcés Navas neighborhood, known for its self construction model, a pioneering initiative that allowed thousands of families to build their own homes, will be the focus of this study. This project, initiated in the mid-20th century, has left an indelible mark on the city and has become a benchmark in social housing. It was a community self-construction project materialized during the 1960s, driven by state resources from the Territorial Credit Institute (ICT) under the direction of José Vicente Garcés Navas, during the government of Carlos Lleras Restrepo, and executed with community labor.
This thesis aims to determine the variation in rental values for residential use between urban planning dynamics and self-built models within the case study, focusing on the cadastral sectors of Ciudadela Colsubsidio and Garcés Navas. To achieve this objective, residential rental values will initially be obtained for each studied sector, describing each of the characteristics of the offers presented in the sample, and refining the obtained data to provide an analysis of the areas.
Subsequently, variations in land value will be analyzed based on the construction process, considering each of the descriptions from the previous objective. Cartographic products will be generated based on the data obtained from the analysis of the study sectors, describing each of the results obtained.
With this information, the goal is to determine how variables such as communal facilities of rental properties, availability of parking spaces, and perceived security between the two cadastral sectors, with the same socioeconomic stratification (3 in this particular case), can present variations in the rental value per square meter of one compared to the other. Specifically, after georeferencing the offers and subsequent data refinement, it was found that properties in Ciudadela Colsubsidio have a rental value per square meter that is 32% higher than those in Garcés Navas. Additionally, there is a mix of uses
other than residential in the latter, whereas Ciudadela Colsubsidio is uniformly residential with clearly defined neighborhood commercial zones, leading to a higher rental value.
The greater construction density in the Garcés Navas sector compared to Ciudadela Colsubsidio results in a higher offer of rental residential properties in one sector compared to the other.
Furthermore, the self-built sector has generated subdivisions of the initial housing units, allowing owners to obtain higher rental income, unlike Ciudadela Colsubsidio, where subdivision of housing units is not permitted, leading to higher property values in order to achieve the maximum possible income.
Recommendations are also presented to apply this same exercise in other areas of the city and the country, starting with similar stratification and proximity, and additionally including the differential of self-construction compared to a fully planned and developed urban sector.
Idioma
spa
Palabras clave
Citación
Hoyos Zuleta, R. y Zamudio Garcia, S., (2024). Variación de la Renta Para Uso Residencial en un Sector Planificado VS un Sector Autoconstruido. Caso de Estudio: Entre las Calles 76 a 82 Entre las Carreras 110 a 114 del Sector Catastral Ciudadela Colsubsidio y Carrera 107 a 110 del Sector Catastral Garcés Navas, en la Ciudad de Bogotá. [Trabajo de Especialización, Universidad Santo Tomás]. Repositorio Institucional.
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